В работе ставропольских застройщиков с подрядчиками нередко присутствует практика зачетных схем, когда за услуги или поставку материалов расчет происходит не деньгами, а помещениями в возводящихся объектах. Соответственно, такие квадратные метры впоследствии реализуются по цене ниже среднегородской, так сказать, для ускорения процесса.

С одной стороны, перспектива купить жилье на пару сотен тысяч рублей дешевле для потенциального покупателя весьма привлекательна, но с другой — существует масса подводных камней.
«Застройщик может передать жилье на основании договора долевого участия, инвестиционного договора или какого-либо другого соглашения, оформляемого с подрядчиком. Последний же реализует свои квартиры, заключая с покупателем договор цессии (уступки права требования) или купли-продажи (если жилье уже построено), — объясняет заместитель руководителя компании «СтатусПро» Алексей Кувалдин. — То есть можно выделить несколько основных схем. Первая — когда подрядчик получает помещение в счет выполненных работ и передает его новому инвестору по договору уступки. Здесь, чтобы обезопасить себя, понадобится затребовать документы о том, что подрядчик выполнил свои обязательства перед застройщиком. Потому что иногда бывает, что фактически подрядчик не имеет прав на квартиру, так как работы полностью еще не сделаны, однако он уже пытается ее реализовать. Боясь упустить выгодный вариант, люди готовы отдать деньги при заключении лишь предварительного договора купли-продажи и без возможности сразу оформить необходимые документы в регпалате».
К сожалению, порой такие отношения заканчиваются в суде. Конечно, при наличии даже лишь предварительного договора можно вернуть деньги, но кто вернет потраченные время и нервы? Другой вариант, по словам Алексея Кувалдина, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для будущего владельца является невозможность оформить налоговый вычет. Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате тот оформляет с подрядчиком. Впрочем, если человек уже прежде пользовался налоговым вычетом, то это неудобство для него неактуально, тем более что, как уже упоминалось, стоимость квартиры обычно дешевле среднерыночной. Кстати, не подходит такая схема и для ипотечных заемщиков, потому что процедура сбора требуемых документов для банка окажется настолько долгой и обременительной, что подрядчик вряд ли на нее согласится.
«Скажу очевидную вещь, но множества проблем можно избежать, если внимательно изучать документы, а лучше обратиться к профессиональным юристам, — считает Алексей Кувалдин. — Так, если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. Например, в нем вы можете увидеть, какой будет отделка, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются».
«Действующим законодательством не предусмотрена возможность государственной регистрации договоров подряда. В Управлении Росреестра по Ставропольскому краю регистрируются лишь договоры долевого участия в строительстве на помещения в возводящихся объектах. В дальнейшем дольщик путем заключения договора цессии может передать объект долевого строительства другим физическим или юридическим лицам. Заказав выписку из Единого госре-естра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно узнать, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица, — комментирует начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Ставропольскому краю Наталья Бабенко. — В качестве дополнительной гарантии можно запросить согласие застройщика на уступку права, даже если по условиям договора об участии в долевом строительстве это не обязательно. Сам такой договор и все дополнительные соглашения к нему и договор уступки прав регистрируются в Управлении Росреестра в течение 18 календарных дней».